So lässt sich ein Wohnrecht vereinbaren

Immobilien schon zu Lebzeiten weiterzugeben, hat Vorteile – etwa steuerliche. Manchmal wollen Eigentümer aber weiter im vertrauten Zuhause bleiben. Das geht mit einem Wohnungsrecht.

Wer die selbst genutzte Immobilie verschenken oder verkaufen will, aber nicht ausziehen, kann sich ein  Wohn- oder Wohnungsrecht vorbehalten. Es ermöglicht  den mietfreien Verbleib in vertrauter Umgebung, ohne Eigentümer zu sein. Dafür muss die Vereinbarung aber rechtssicher getroffen werden. So geht’s.

Zunächst einmal ist es dafür wichtig, die Fachbegriffe zu klären. Denn Wohn- und Wohnungsrecht sind zwei unterschiedliche Dinge. Ein bloßes Wohnrecht nach Paragraf 1090 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gibt lediglich das Recht, Haus oder Wohnung gemeinsam mit dem neuen Eigentümer zu nutzen. Ein typischer Fall dafür ist etwa, dass Eltern ihren Kindern das Eigenheim überschreiben, der Nachwuchs mit einzieht und sich beide Keller, Garten und Speicher teilen.

Beim Wohnungsrecht wird das Objekt hingegen weiterhin alleine genutzt. Das legt Paragraf 1093 BGB ausdrücklich fest. „Es ist ein Recht zum Wohnen unter Ausschluss des Eigentümers“, sagt Rechtsanwältin Sandra D’Ascenzo. Eigentümer, und sei es die eigene Familie, haben hier kein Mitnutzungsrecht.

Am Beispiel zweier Geschwister hat der Bundesgerichtshof das eindeutig klargestellt. Der Bruder hatte seiner Schwester ein Wohnungsrecht eingeräumt. Weil sie die Räume nicht nutzte, zog er selbst ein. Die Schwester klagte dagegen, er musste ausziehen. Zu Recht, entschied das Gericht (Az. V ZR 113/22).

Wenn landläufig vom Wohnrecht die Rede ist, ist meist das Wohnungsrecht gemeint. In einem Punkt macht es aber keinen Unterschied: Grundsätzlich zahlen Berechtigte weder beim Wohn- noch beim Wohnungsrecht Miete.

Das Wohnungsrecht bietet aus Sicht von Berechtigten aber diverse weitere Privilegien gegenüber dem Wohnrecht. So dürfen Berechtigte nicht nur selbst in der Wohnung leben, sondern auch andere mit einziehen lassen – etwa Freunde oder Pflegekräfte. Sogar leer stehen lassen dürfen sie die Wohnung, wie der BGH-Fall zeigt. Eine Vermietung an Dritte sei jedoch ausgeschlossen.

Ein Wohnungsrecht sollte man schriftlich fixieren – im Idealfall sogar notariell beglaubigen lassen. Wird die Vereinbarung zusätzlich ins Grundbuch eingetragen, kann Berechtigten nach der Aufgabe ihrer Immobilie nicht mehr viel Überraschendes widerfahren. Denn mit dieser Absicherung ist ihnen gewiss, dass sich Dritte an die Vereinbarung halten müssen.

Außerdem stellt der Grundbucheintrag sicher, dass das Wohnungsrecht nicht nur zwischen dem alten und dem neuen Eigentümer gilt. Es bleibt auch bestehen, sollte die Immobilie vom neuen Eigentümer weiterverkauft werden. Selbst in diesem Fall können Berechtigte also wohnen bleiben, teilt die Notarkammer Celle mit: „Käufer können das Objekt nur einschließlich des Wohnungsrechts erwerben.“ Das Recht wird laut D’Ascenzo in die Kaufurkunde übernommen.

Weil sie also nicht so einfach vor die Tür gesetzt werden können, sind mit einem Wohnungsrecht ausgestattete Eltern ziemlich gut vor einem Rauswurf geschützt, wenn ihre Kinder  die Immobilie zu Geld machen wollen. Auch hat ein eingetragenes Wohnungsrecht Bestand, falls Eigentümer Begünstigte wegen eines Streits loswerden wollen.

Aus Eigentümersicht ist das eingetragene Wohnungsrecht ein Verkaufshindernis. Es sind Abschläge einzukalkulieren, da das Privileg den Preis mindert. Ferner möchten Interessenten meistens selbst einziehen, Berechtigte stören. Diese können aber überlegen, ob sie gegen eine Abstandszahlung auf ihr Recht verzichten und  ausziehen. Zwingen kann man sie nicht. Denn die Löschung aus dem Grundbuch können meist nur Berechtigte selbst veranlassen.

Mit dem Wohnungsrecht übernehmen Begünstigte Pflichten, die denen eines Mietverhältnisses ähneln. Dazu gehört der Notarkammer Celle zufolge die Verantwortung für den Erhalt und die gewöhnliche Unterhaltung des Objekts. Kleinere Reparaturen sowie Nebenkosten wie Müllgebühren, Wasser, Strom und Heizung gehen auf Rechnung der Berechtigten. Instandhaltungen sind allerdings Sache der Eigentümer, genauso wie Aufwendungen für Grundsteuer oder Gebäudeversicherung. Wünschen sich die Parteien eine andere Aufteilung, können sie diese miteinander vereinbaren.

Eigentümer und Begünstigte einigen sich in der Regel auf ein lebenslanges Wohnungsrecht. „Es endet mit dem Tod des Berechtigten“, sagt D’Ascenzo. Eine Vererbung oder eine Übertragung sei ausgeschlossen. Wer kein lebenslanges Recht will, kann festlegen, dass das Recht mit Umzug ins Seniorenheim oder bei Eintritt bestimmter Bedingungen aufgehoben wird – zum Beispiel bei einer Ehescheidung der Berechtigten.

Endet ein Wohnungsrecht allerdings durch Verzicht und Löschung im Grundbuch vorzeitig, sollten Betroffene wissen, dass das steuerliche Folgen haben kann. Nach Angaben der Notarkammer kann dann nämlich Schenkungsteuer fällig werden.