Sieben wichtige Fakten zu Maklern

Die meisten Menschen haben nicht so häufig mit Immobilienhändlern zu tun. Deswegen wissen wohl auch die wenigsten, was dabei zu beachten ist. Ein Überblick.

Ob Kauf oder Verkauf, Miete oder Eigentum: Bei Immobiliengeschäften werden oft Makler hinzugezogen. Sie kennen den Markt, haben Kontakte und wissen, worauf es ankommt. Doch wer ein Geschäft über einen Immobilienmakler abwickelt, sollte sich mit geläufigen vertraglichen Regelungen vertraut machen; das sind die wichtigsten Punkte:

1.Vertrag nur schriftlich

„Voraussetzung für einen wirksamen Vermittlungsvertrag ist, dass der Makler beauftragt und der Vertrag in Textform geschlossen wird“, sagt Inka-Marie Storm, Chefjustiziarin beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Gibt es ein solches Schriftstück nicht, ist der Vertrag nichtig.

Die Folge: Selbst bei erfolgreicher Vermittlung könne ein Makler dann keine Courtage verlangen, sagt Rechtsanwältin Manuela Reibold-Rolinger von der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Bei fehlerhafter Beratung oder falschen Angaben stünden Interessenten dann aber meist auch keine Schadenersatzansprüche zu.

2. Courtage und Kostenteilung

Vermittelt ein Immobilienmakler erfolgreich eine Wohnung, ist eine Courtage zu bezahlen. Wer diese bezahlt und wie hoch sie ausfällt, hängt davon ab, wer den Makler bestellt hat, und ob es sich um ein Kauf- oder Mietgeschäft handelt.

Beim Immobilienkauf gebe es keine gesetzliche Höchstgrenze bei der Provision, so Storm. Üblich seien 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die Provision zahle derjenige, der den Makler beauftragt hat. Die Kosten hierbei können bis zur Hälfte auf den anderen Vertragspartner übertragen werden.

Bei der erfolgreichen Vermittlung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt hat, zahlt, sagt Storm. Ist das der Mieter, darf die Courtage zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer nicht überschreiten. Ist das der Vermieter, ist die Courtage Verhandlungssache, meist seien es eineinhalb bis zwei Kaltmieten.

„Der Makler hat allerdings keinen Anspruch auf ein Honorar, wenn ein bestehendes Mietverhältnis lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird“, so Storm. Gleiches gilt, wenn der Makler Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist.

3. Bezahlung nur bei Erfolg

„Verbraucher müssen erst dann eine Provisionszahlung an den Makler leisten, wenn es zu einem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags kommt“, sagt Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Eine Klausel, die eine solche Provisionspflicht bei Nichtzustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrags vorsieht, ist verboten. Laut Storm dürften Makler dann lediglich Reise- und Portokosten als Aufwandsentschädigung geltend machen, wenn sie diese konkret nachweisen können. Ebenso unzulässig sei die Abrechnung von Kosten für eine Verkaufspreisanalyse sowie für den Druck und den Versand von Exposés.

4. Keine Reservierungsgebühr

Laut Matthias Bauer von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg ist die Erhebung anderer Gebühren als der Maklercourtage nicht zulässig. Jedenfalls nicht, sofern es keine konkreten schriftlichen Vereinbarungen dazu gibt.

Reibold-Rolinger rät daher, keinen eigenständigen Reservierungsvertrag abzuschließen und auch keinen Maklervertrag zu unterzeichnen, in dem eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. 

5. Widerrufsrecht, Kündigung und Laufzeit

Werden Maklerverträge per Post, Telefon, E-Mail, Internet oder im Rahmen eines Haustürgeschäfts geschlossen, stehe Verbrauchern grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu, sagt Bauer. Darüber muss der Makler bei Vertragsschluss informieren. „Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden.“

Maklerverträge können grundsätzlich befristet oder unbefristet geschlossen werden.  Bauer rät zu einer Laufzeitvereinbarung von drei bis sechs Monaten. So habe der Makler genügend Zeit, ein passendes Objekt oder einen entsprechenden Interessenten zu finden.

Die Verträge sehen Bauer zufolge häufig befristete Kündigungsklauseln vor. Andernfalls könnten Kunden bei unbefristeter Laufzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angaben von Gründen kündigen. Verstößt der Makler gegen vertragliche Pflichten, stehe Kunden ein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

6. Alleinauftrag

Um sich ein Vermittlungsgeschäft exklusiv zu sichern, können Makler mit dem Auftraggeber einen Alleinauftrag vereinbaren. Während der Vertragslaufzeit darf der Kunde so keine weiteren Makler mit dem Verkauf oder der Vermietung seiner Immobilie beauftragen. Nur darf die Laufzeit nicht unbegrenzt sein. Laut Bundesgerichtshof (Az. I ZR 40/19) ist eine Befristung von sechs Monaten angemessen. Zudem ist eine automatische Verlängerung von je drei Monaten im Fall einer unterbliebenen Kündigung des Kunden ebenfalls wirksam. 

7. Exposé

Für fehlerhafte Angaben in einem Maklerexposé kann ein Auftraggeber mit haften, sagt Storm. Darum dürften Makler keine Angaben im Exposé machen, durch die die Beschaffenheit einer Immobilie falsch dargestellt wird.

Zudem hat der Makler laut Storm auch die Pflicht, den Interessenten zu beraten. Beschönigt er etwa den Zustand des Objekts, verletzt er seine Pflicht und macht sich schadenersatzpflichtig.