Hübscher, aber teurer

Vermieter können Ausgaben für Wohnungsmodernisierungen auf die Mieter umlegen. Diese müssen die Baumaßnahmen dulden und meist auch die Mieterhöhung akzeptieren. 

Sparsamere Heizung, sparsamere Duschen, gedämmte Fassaden: Nicht erst seit der Gas-Krise gehen viele Vermieter daran, ihre Immobilie energiesparend und klimafreundlich zu modernisieren. Für Mieter geht das zumeist einher mit Bauschmutz und mehr Miete. Denn Eigentümer können Investition auf die Miete umlegen. Fragen und Antworten rund um die Modernisierungsmieterhöhung.

Was ist eine Modernisierung?

Grundsätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen, nachhaltig Energie und Wasser zu sparen, den Gebrauchswert der Wohnung steigern oder die Wohnverhältnisse verbessern. Letzteres sind etwa die Montage eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen. Von solchen Maßnahmen sind Instandhaltungen und Instandsetzungen zu unterscheiden – wenn Vermieter Schäden wie eine kaputte Badewanne beseitigen.

Modernisierung oder Instandhaltung?

Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungsmaßnahmen häufig auch ein Stück Instandhaltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig. Angela Lutz-Plank, Geschäftsführerin des Mietervereins München, erklärt das am Einbau von Fenstern. „Werden uralte Holzfenster durch Isolierfenster ersetzt, handelt es sich einerseits um eine Instandsetzung. Andererseits sparen die neuen Fenster Energie.“ So sei der Austausch eben Modernisierung. „Im Zweifelsfall ist immer eine Instandhaltung enthalten, die aus den umlegbaren Modernisierungskosten herauszurechnen ist“, sagt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Aber Achtung: Index- und Staffelmietverträge bilden bei Modernisierungsmieterhöhungen laut dem Münchner Mieterverein die Ausnahme. Hier dürfen Modernisierungskosten in der Regel nur dann auf die Mieter abgewälzt werden, wenn Vermieter zu der baulichen Maßnahme verpflichtet worden sind – etwa von Behörden.

Vermieter sind verpflichtet, Hausbewohner drei Monate im Voraus sowohl über die geplanten Baumaßnahmen als auch über die darauffolgende Mieterhöhung in Textform zu informieren. 

Ab wann greift die Mieterhöhung?

Nach Abschluss der Arbeiten bekommen Mieter eine Info, in der der Eigentümer die Mietererhöhung präzisiert und die Berechnung offenlegt. Drei Monate später wird die neue Miete fällig. Mieter haben aber das Recht, die Erhöhung zu prüfen.

Können Mieter sich wehren?

Modernisierungen sind kaum zu verhindern. „Mieter müssen sie grundsätzlich dulden“, stellt Lutz-Plank klar. Für Härtefälle gibt es Ausnahmen. Wer wegen der Maßnahmen wegen einer Härte widersprechen will, muss dem Eigentümer binnen eines Monats nach der Modernisierungsankündigung Bescheid geben. Die Textform genügt. Ob tatsächlich eine Härte vorliegt, hängt nach der Erfahrung von Wagner vom Einzelfall ab und wird üblicherweise von Gerichten entschieden.

Die Mietmehrkosten können Mieter zwar ebenfalls kaum verhindern, aber eventuell die Zahlung reduzieren. Das geht, wenn ein Mieter feststellt, dass er sich die teurere Miete nicht wird leisten können. Diese wirtschaftliche Härte sei dem Vermieter ebenfalls innerhalb eines Monats nach Eingang der Modernisierungsankündigung mitzuteilen und nachzuweisen. Das letzte Wort haben meistens die Gerichte.

Wie hoch fällt die Mieterhöhung aus?

Vermieter dürfen gemäß Gesetz jährlich höchstens acht Prozent der Modernisierungskosten umlegen. Außerdem müssen sie dabei die Kappungsgrenze beachten: Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um maximal drei Euro je Quadratmeter steigen. Dies trifft ein, sofern die Ausgangsnettomiete zuvor mehr als sieben Euro betrug. Andernfalls sind höchstens zwei Euro mehr erlaubt. Bei der Anhebung kann die Miete die Grenzen des Mietspiegels überschreiten.

Wie wird die Mieterhöhung berechnet?

Der Instandhaltungsanteil wird von den Modernisierungsausgaben abgezogen. Außerdem sind Ausgaben für die Finanzierung und Fördergeld für die Maßnahme herauszurechnen. Dieser geringere Betrag bildet die Basis zur Kalkulation des Mietplus, das Mieter nach der Modernisierung erwartet.