Betriebskosten umlegen

Oft sind die Neben- beziehungsweise Betriebskosten ein Zankapfel zwischen Vermietern und Mietern. Sieben Punkte, auf die beide Seiten achten sollten.

1. Fristgerecht verschicken

Vermieter haben die Pflicht, die Nebenkosten einmal im Jahr abzurechnen. Und zwar innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums. Wenn der Mieter die Abrechnung später erhält, muss er laut Deutschem Mieterbund (DMB) nicht nachzahlen. Nur in Ausnahmefällen dürfen Vermieter nach Ablauf der Frist abrechnen. Etwa dann, „wenn der Vermieter einen verspäteten gemeindlichen Gebührenbescheid, über die Grundsteuer, erhält“, so DMB-Sprecherin Jutta Hartmann.

2. Vorauszahlungen nicht beliebig anpassbar

„Vermieter können nicht die Vorauszahlungen nach Belieben anpassen“, stellt Hartmann klar. Allerdings dürfte dieses Jahr die Betriebskostenabrechnung für viele Mieter höher ausfallen als in den Vorjahren. Der Grund: gestiegene Energiepreise. Um im nächsten Jahr eine erneute hohe Nachzahlung zu vermeiden, haben Vermieter das Recht, die Höhe der Vorauszahlungen angemessen anzupassen – auch ohne ausdrückliche Zustimmung der Mieter, sagt die Juristin Silvia Jörg vom Interessenverband Mieterschutz. Dafür muss aber eine Abrechnung vorliegen, die zeigt, dass eine Anpassung plausibel ist. Bei einem Guthaben für den Mieter ist eine Anpassung der Zahlungen nach oben nicht erlaubt. Dann kann eine Senkung verlangt werden.

3. Nicht alle Posten kann der Vermieter umlegen

Umlegbar sind nur in der Betriebskostenverordnung aufgelistete.  Deshalb sollten Mieter bei Erhalt der Abrechnung einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. War etwa die Heizungsanlage defekt, trägt der Vermieter die Kosten für die Reparatur alleine. Denn manche Kosten darf er nicht auf seine Mieter umlegen. Dazu zählen Verwaltungskosten, Bankgebühren oder Reparaturkosten. Beim Punkt „Hausmeisterkosten“ rät Jörg, genau hinzusehen. Denn Hausmeister kümmern sich – neben den üblichen Tätigkeiten wie Kontrolle der haustechnischen Anlagen – oft auch um Verwaltungstätigkeiten oder führen Instandsetzungen aus. Diese Kostenpositionen müssen herausgerechnet sein.

4. „Sonstige Kosten“ nicht automatisch umlegbar

Diese kann der Vermieter nur auf Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag klar vereinbart ist, was darunter fällt. An den Kosten für eine Dachrinnenreinigung kann der Vermieter Mieter nur beteiligen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag steht.

5. Schädlingsbekämpfung liegt beim Vermieter

Ist die Schädlingsbekämpfung einmalig, ist sie nicht umlagefähig, sondern nur, wenn sie regelmäßig erfolgt, etwa jährlich.

6. Kein eigenmächtiges Energiesparen

Hohe Energiekosten berechtigen den Vermieter nicht, eigenmächtig die Heizung zu drosseln, um zu sparen. Tagsüber muss in den Räumen der Mietwohnungen eine Temperatur von mindestens 20 Grad herrschen, nachts von mindestens 18 Grad. „Eine Absenkung der Heiztemperatur in der Nacht ist erlaubt, ein Ausschalten der Heizung nicht“, so Hartmann.

7. Verteilerschlüssel nicht änderbar

Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Verteilerschlüssel bei den Betriebskosten eigenmächtig zu ändern. So kann er nicht plötzlich auf Wohneinheiten wechseln, wenn vertraglich eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart ist. „Eine solche Änderung ist nur im gegenseitigen Einvernehmen statthaft“, sagt Hartmann.