Chancen und Risiken der Mietverträge

Es gibt vier Arten von Mietverträgen. Sowohl Mieter als auch Vermieter tun gut daran, die Unterschiede zu kennen.

Staffel, Index, befristet oder unbefristet – wer in eine neue Wohnung zieht, kann mit verschiedenen Mietverträgen konfrontiert werden. Bei aller Freude auf das neue Heim: Ungeprüft unterschreiben sollte man keinen Mietvertrag. Was hinter den einzelnen Vertragsmodellen steckt:

1. Der Unbefristete

Das ist mit Abstand die Art Mietvertrag, die am häufigsten abgeschlossen wird. Der Vertrag läuft, bis eine Partei wirksam kündigt. Ein Ende wird nicht vereinbart. „Der Mieter kann ohne Grund mit drei Monaten Kündigungsfrist kündigen“, sagt Stefan Schmalfeldt vom Mieterverein zu Hamburg. „Vermieter brauchen dagegen einen Grund für die Kündigung, etwa Eigenbedarf.“ Die Kündigungsfrist beträgt dann, je nach Wohndauer, drei bis neun Monate.

Für Mieter ist dies eine sichere Sache, sie können langfristig in der Wohnung bleiben, kommen aber auch schnell aus dem Vertrag heraus. „Einen Haken gibt es aber“, sagt Schmalfeldt. „Im Vertrag kann ein befristeter Kündigungsausschluss enthalten sein.“ Bis zu vier Jahre sind zulässig. Wenn Mieter das unterschreiben, kommen sie in dieser Zeit nicht ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Vertrag heraus.

2. Der Befristete

Beim befristeten, auch Zeitmietvertrag genannten Vertrag, steht das Ende bereits beim Abschluss fest. „Wenn der Vermieter weiß, dass er in einigen Jahren Eigenbedarf an der Wohnung hat, sie als Werkswohnung vermieten möchte oder dann größere Umbauten oder den Abriss plant, kann er den Mietvertrag befristen“, erklärt Julia Wagner vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Den Grund für die Befristung muss der Vermieter schriftlich darlegen. „Wenn der Grund nicht schriftlich vorliegt, gilt die Befristung nicht und der Mietvertrag läuft als normaler unbefristeter Vertrag weiter“, sagt Rechtsanwältin Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. „Mieter, die sich für einen befristeten Vertrag entscheiden, müssen einkalkulieren, dass sie in dieser Zeit nicht kündigen können“, sagt Schmalfeldt. „Das kann problematisch sein, wenn sie eine schöne Wohnung finden, die unbefristet vermietet wird.“ Rückt das Ende des befristeten Mietvertrages näher, ist es ratsam, beim Vermieter nachzufragen, ob der Grund für die Befristung noch besteht oder der Vertrag unbefristet weiterlaufen kann, so Schmalfeldt.

3. Der Staffelmietvertrag

„Dieser wird gern von Vermietern angeboten, die wenig Aufwand mit der Vermietung haben wollen“, sagt Heilmann. Denn beim Staffelmietvertrag werden die Mieterhöhungen von vornherein festgelegt und erfolgen automatisch. „Der Vermieter muss sie dem Mieter gegenüber nicht geltend machen.“ Zwischen den Staffeln muss jeweils mindestens ein Jahr liegen. Für den Mieter hat der Staffelmietvertrag den Vorteil, dass er weiß, welche Mieterhöhungen wann auf ihn zukommen. Aber es kann teuer werden. „Oft steigen Vermieter bei Neuvermietungen schon mit hohen Mieten ein, die dann regelmäßig steigen.“

Das Problem: Die gestaffelten Mieten dürfen über der ortsüblichen Vergleichsmiete und oberhalb der Kappungsgrenze liegen. Gilt in dem Gebiet eine Mietpreisbremse, ist aber bei zehn Prozent oberhalb der Vergleichsmiete Schluss. Gilt keine Bremse, darf die Miete in Gebieten mit Wohnungsknappheit innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Unwirksam ist die Staffelmiete, wenn der konkrete Erhöhungsbetrag der Staffel oder der zu zahlende Mietzins nicht genau genannt sind. Das ist der Fall, wenn im Vertrag lediglich steht, dass die Miete jährlich um drei Prozent steigt.

Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag kann der Mieter die Wohnung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen. Häufig wird im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag aber gleichzeitig ein Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart. Er darf maximal vier Jahre betragen. Eine Besonderheit: „Der Vermieter darf keine Mieterhöhungen wegen Modernisierung vornehmen“, so Heilmann. Ausnahme seien gesetzlich und behördlich verordnete Auflagen zur Modernisierung.

4. Der Indexmietvertrag

Hier ist die Miete an den jährlich ermittelten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts geknüpft. „In den vergangenen Jahren war der Index niedrig, die Mietsteigerungen waren dementsprechend moderat“, sagt Wagner. „Jetzt, da die Verbraucherpreise wegen der Inflation stark gestiegen sind, fällt die Erhöhung deutlich größer aus.“  Aber die Miete steigt nicht automatisch mit dem Index, der Vermieter muss die Erhöhung ausdrücklich verlangen.

„Wenn die Einstiegsmiete schon sehr hoch war, kann das Mieter durchaus in die Bredouille bringen“, sagt Heilmann. Da ist es auch kein Trost, dass die Indexmiete sogar sinken kann, wenn das Zinsniveau unter den Nullwert sinkt. „Das ist in nächster Zeit nicht zu erwarten.“ Immerhin: Auch Inhaber von Indexmietverträgen müssen nach Modernisierungen keine Erhöhungen ihrer Miete befürchten.