Auf ein Neues!

Das Familienheim ist bezahlt, jetzt soll eine Eigentumswohnung her. Dafür wird das Haus beliehen – doch zu welchem Preis?

Auch wenn die Preise für Immobilien zuletzt gesunken sind, das Preisniveau bleibt hoch, gestiegene Zinsen verteuern die Baufinanzierung. Wohl dem, der bereits eine Immobilie besitzt. Denn er kann diese als Sicherheit für den Neukauf beleihen. Bei Banken wird das gern gesehen: Denn kann der Kredit für das neue Objekt nicht mehr bedient werden, können sich Finanzinstitute mit der finanzierten und der zusätzlich beliehenen Immobilie an gleich zwei Sicherheiten schadlos halten.

Das funktioniert so: Die für den Neukauf aufzunehmende Darlehenssumme wird teilweise ins Grundbuch der möglichst schon entschuldeten Immobilie eingetragen. Dort rückt die Bank in der Regel an den ersten Rang, was dazu führt, dass ihre Ansprüche bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers prioritär bedient werden.

Doch nicht nur die Bank profitiert. Haus oder Wohnung erneut zu belasten, verbessert auch die Darlehenskonditionen für den Neuerwerb. „Mit einer Immobilie im Hintergrund fällt der Zinssatz erfahrungsgemäß niedriger aus“, sagt Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen. Ist die Grundschuld für das zu belastende Objekt noch nicht gelöscht und der Kredit für das vorhandene Objekt entweder ganz oder größtenteils getilgt, kann das neue Darlehen darauf eingetragen werden.

Familienheim sichert den Kredit ab

Adrian Englschalk, Berater bei der Verbraucherberatung Niedersachsen, nennt zwei typische Ausgangsszenarien für Beleihungen. Entweder dienen sie als Eigenkapitalersatz beim Kauf der neuen Immobilie. Oder Eltern stellen Haus oder Wohnung zur Absicherung eines Darlehens zugunsten von bauwilligen Kindern zur Verfügung. Dies ersetzt mitunter die innerfamiliäre Bürgschaft.

Banken würden Kindern den Rückgriff auf das Elternhaus vermehrt als Finanzierungstipp geben. Aus der Perspektive der Kinder betrachtet sei dies sinnvoll. Eine Beleihung werde wie Eigenkapital betrachtet, der Zins sinke. „Über die Summe und die Kreditlaufzeit kann so Geld gespart werden“, sagt der Berater. Aus der Eltern-Perspektive hingegen sei die Lösung sehr bedenklich: „Platzt das Darlehen, hängt das beliehene Eigenheim mit drin“, so Englschalk. Im schlimmsten Fall wird es mit verwertet.

Unterstützung beim Eigenkapital

Als Eigenkapital-Ersatz dienen die eigenen vier Wände, wenn Eigentümer in eine oder mehrere weitere Immobilien investieren, aber wenig aus eigener Tasche beisteuern wollen. Unter Profi-Anlegern, die einen größeren Bestand aufbauen, ist diese Art der Finanzierung gängig.

Aber auch private Immobilienbesitzer nehmen immer öfter eine Hypothek aufs Haus auf. Banken und Bausparkassen gehen mit. Beleihungen „vorhandener Wohnobjekte im Rahmen geplanter Finanzierungen sind geübte Praxis“, heißt es beim Verband der Privaten Bausparkassen. Der Verband kennt das Instrument zudem aus der Finanzierung von Ferienimmobilien im Ausland. Dann muss das zu belastende Objekt in Deutschland liegen.

Private Kapitalanleger können aus der Belastung der alten Immobilie zusätzlich zu den Zinsvorteilen Steuervorteile generieren. Nämlich dann, wenn sie die frisch erworbene vermieten. „Dann lassen sich die Zinsaufwendungen von der Einkommensteuer absetzen“, erklärt Frank Lösche vom Immobilienfinanzierungsvermittler Dr. Klein. Aber: Wer sein Eigentum belastet, um sich neue Immobilien zuzulegen, riskiert das selbst genutzte Haus, falls das Darlehen nicht mehr bedient wird. Denn die Bank darf dieses bei Zahlungsausfall verwerten, um ihr Geld zurückzubekommen.

Beleihen, um zu modernisieren

Es gibt noch eine Beleihungsoption: um etwa Liquidität zur Modernisierung des Eigenheims zu beschaffen. Banken offerieren für den Zweck Annuitätendarlehen. Zu diesen könne bei Beträgen von etwa 50.000 Euro an aufwärts der Einsatz einer bereits bestehenden Grundschuld eine überlegenswerte Finanzierungsalternative darstellen, meint Klinger.

Chancen und Risiken abwägen

Wer beleihen will, sollte vor einer Entscheidung Lösungen und Angebote mehrerer Finanzierer einholen. Das hat unter anderem mit dem Beleihungswert zu tun. Der wird Lösche zufolge unterschiedlich angesetzt, was zu deutlichen Zinsdifferenzen führt.

In der Regel werde die bestehende Immobilie einschließlich des neuen Kredits mit bis zu 85 Prozent beliehen. Bei beispielsweise nur 75 Prozent muss über die Jahre wesentlich mehr Geld aufgebracht werden. Unabhängig davon prüfen sowohl Geldinstitute als auch Bausparkassen die Bonität des Darlehensnehmers – wie beim Immobilienkredit auch. Bei guten Rahmenbedingungen ist die Beleihung der eigenen Immobilie vor allem wegen der Zinsersparnis sinnvoll. Das wird mit dem Risikofaktor des potenziellen Verlusts der Immobilien erkauft. Beide Punkte sollten Kaufinteressenten gegeneinander abwägen und wegen der Details Rat einholen.