Wenn die Rate in Gefahr ist

Ist die Finanzierung des Eigenheimes auf Kante genäht, kann es bei hoher Inflation und steigenden Bauzinsen eng werden. Wer in Schwierigkeiten gerät, sollte früh das Gespräch suchen.

Oft hilft schon ein Kassensturz. „Bei den monatlichen Ausgaben gibt es häufig Reserven, die auf den ersten Blick gering erscheinen, aber am Ende helfen können, die Rate doch noch zu halten“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale. Das können Streamingdienste, ungenutzte Mitgliedschaften oder teure Handyverträge sein. Wer darauf verzichtet, spart Geld für die Immobilienfinanzierung.

Reichen die eigenen Reserven nicht aus, um das Loch zu stopfen, ist der Kontakt zur Bank unumgänglich. Der sollte früh erfolgen, nicht erst, wenn die Rate nicht mehr gezahlt werden kann. „In den allermeisten Fällen findet sich ein Weg“, sagt Dirk Stein, Immobilienexperte beim Bundesverband deutscher Banken. Es ist möglich, die Tilgungsrate zu reduzieren. Viele Bauherren tilgen wegen der bei Abschluss günstigen Zinsen laut Stein mit Raten zwischen drei und fünf Prozent. „Wenn man die Tilgungsraten auf ein Prozent reduziert, bringt das schon eine spürbare Entlastung.“ Bei größeren Zahlungsausfällen könne die Tilgung zeitweise vollständig ausgesetzt werden, dann müsse der Kunde nur die Zinsen zahlen. Der Kunde hat zwar kein Recht auf Tilgungsreduzierung oder -aussetzung, aber es lohnt sich, mit der Bank darüber zu verhandeln.

Überweist der Kunde seine Raten jedoch nicht, hat das ernste Folgen. „Wenn der Verbraucher mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder auch nur teilweise im Verzug ist und der gesamte Zahlungsrückstand mindestens 2,5 Prozent des Darlehensbetrages beträgt, hat die Bank das Recht, das Immobilien-Darlehen gesamtfällig zu stellen“, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren. „Sie kann also die gesamte ausstehende Summe auf einmal zur Zahlung verlangen.“ Um dem Verbraucher eine letzte Chance zu geben, muss die Bank eine zweiwöchige Frist setzen. Und sie muss ihm ein Gespräch anbieten, wie die Kuh vom Eis zu holen sein könnte.

Gelingt es nicht, die weitere Finanzierung des Kredits auf die Beine zu stellen, muss sich der Bauherr wohl oder übel von seiner Immobilie verabschieden. „Das ist aber die absolute Ausnahme“, sagt Stein. In solch einem Fall gilt es, möglichst die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu vermeiden. „Weder die Bank noch der Kunde haben Interesse an einer Zwangsvollstreckung“, so Stein. Abgesehen vom niedrigen Erlös und den zusätzlichen Kosten für das Gerichtsverfahren bekommt der Kunde auch negative Schufa-Eintragungen. Wer einmal eine Zwangsvollstreckung durchlaufen hat, erhält so schnell nicht wieder einen Immobilienkredit, auch wenn sich seine Einkommensverhältnisse spürbar verbessern.

Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, kann man mit der Bank vereinbaren, die Immobilie selbst zu verkaufen. Auch hier ist Kooperation angesagt: „Die Bank ist beim freihändigen Verkauf immer mit im Boot, denn der Verbraucher kann das Grundstück nur mit der Grundschuld veräußern“, sagt Freitag.

Kooperiert der Verbraucher aus Sicht der Bank nicht ausreichend, wird sie von ihrer Sicherheit Gebrauch machen und die Grundschuld verwerten. „Das läuft dann darauf hinaus, dass die Immobilie zwangsversteigert wird.“ Das dauert unter Umständen länger und die Bank muss das Verfahren vorfinanzieren. „Auch deswegen ist die Zwangsversteigerung meist der letzte Schritt.“