Fiskus bedienen, Haus behalten

Wer eine Immobilie erbt, kann sich häufig glücklich schätzen. Für manche wird das aber zum Problem – weil dann mitunter Erbschaftsteuer zu bezahlen ist. Nicht jeder hat das Geld.

Die gestiegenen Immobilienwerte werden seit Kurzem stärker bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt. Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung erbt oder geschenkt bekommt, muss dafür mehr an den Fiskus abgeben. Stellt sich nur die Frage: Woher das Geld nehmen?

Das müssen sich Erben hochwertiger Immobilien von etwa 400.000 Euro an aufwärts überlegen. Denn diese liegen oberhalb der geltenden steuerlichen Freibeträge bei Erbe oder Schenkung. Ein naheliegender Gedanke ist der Verkauf, um der Finanzamtsforderung nachkommen zu können. Das wird vielen beim vertrauten Familienheim schwerfallen.

Doch ein Zwangsverkauf ist nicht der Weisheit letzter Schluss. Stattdessen haben Erbende andere Optionen, die es nicht nur ermöglichen, die Immobilie zu behalten, sondern darüber hinaus auch noch die Steuerlast reduzieren können.

1. Das Familienheimprivileg

Diese Option gilt für Ehepartner und Kinder. Um zu profitieren, müssen sie selbst zehn Jahre lang in der geerbten Immobilie leben. In dem Fall bleibt das Familienheim nicht nur von der Erbschaftsteuer befreit, sondern es bleiben sogar die steuerlichen Freibeträge erhalten. Diese betragen 500.000 Euro für Ehegatten und 400.000 Euro für Kinder.

Für Kinder ist das Privileg allerdings an Bedingungen geknüpft. Erstens müssen sie innerhalb von sechs Monaten ins Elternhaus einziehen. Zweitens ist dessen Größe auf 200 Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Flächen, die darüber hinausgehen, unterliegen der Erbschaftssteuer.

2. Darlehen aufnehmen

Mit einem Bankkredit lässt sich die Erbschaftssteuer begleichen. Als Sicherheit dient Banken dabei häufig die geerbte Immobilie. Ist das Objekt vermietet, können die Schulden aus den Mieteinnahmen getilgt werden. Ist ein nachgelassenes Objekt noch nicht abgezahlt, wirkt das steuerlich vorteilhaft. Der Fiskus zieht diese Schulden vom Immobilienwert ab, übrig bleibt das Reinvermögen. Und nur das wird bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt, erklärt Steuerberater Rolf Krauß aus Frankfurt.

3. Steuerstundung

Diese Möglichkeit funktioniert nur mit Unterstützung des Finanzamts. Die Behörde kann die Erbschaftsteuer stunden – und das bis zu zehn Jahre. „Allerdings unter anderem nur dann, wenn jemand das Vermögen veräußern müsste, um die Steuer bezahlen zu können“, sagt Claudia Kalina-Kerschbaum von der Bundessteuerberaterkammer in Berlin. Frist und Voraussetzung gelten sowohl für das Erbe als auch für die Schenkung unter Lebenden.

Der Aufschub soll die Chance geben, die Steuer aus Mieterträgen oder gesparter Miete zu bezahlen. Der Staat gewährt die Stundung aber nicht einfach so, vorher müssen Möglichkeiten wie Kredit und Verkauf anderer Werte ausgeschöpft werden. „Ist beides nicht möglich, müssen entsprechende Nachweise erbracht werden“, sagt Kalina-Kerschbaum. Im Unterschied zu Beschenkten zahlten Erben auf den gestundeten Steuerbetrag keine Zinsen.

4. Der Rettungsanker

Wenn außer dem Verkauf der Immobilie nichts anderes übrigbleibt, greift der Rettungsanker. Bei der sogenannten Härtefallregelung wird nach Auskunft der Steuerberaterkammer die Steuerzahlung gestundet, jedoch nicht auf Basis des Erbschaftsteuergesetzes, sondern der Abgabenordnung.

Voraussetzung ist, dass die Steuerzahlung Erben praktisch an den Rand des Ruins bringen würde. Fachleute nennen das unbillige Härte. Diese will das Finanzamt nachgewiesen haben. Es eröffnet den Ausweg aus der Klemme auf Antrag. Der kann separat zur Bitte um Erbschaftsteuerstundung eingereicht werden.