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Augen auf beim Häuslekauf

Von Katja Fischer (dpa)
Datum: 24.03.23
Ist das Dach dicht? Eine wichtige Frage beim Erwerb einer alten Immobilie. Foto: Florian Schuh (dpa)
Ist das Dach dicht? Eine wichtige Frage beim Erwerb einer alten Immobilie. Foto: Florian Schuh (dpa)

Im Moment kommen laut Verband privater Bauherren viele Eigenheime aus den 60er- bis 80er-Jahren auf den Markt. Aber lohnt es sich und hat der Kauf einer gebrauchten Immobilie vielleicht sogar Vorteile gegenüber dem Neubau eines Eigenheims? Es gilt, Für und Wider abzuwägen. 

 „Für den Kauf oder den Bau einer neuen Immobilie spricht, dass sie den heutigen technischen und energetischen Ansprüchen genügt“, sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Bei Bestandsimmobilien sei das nicht so. Die meisten müssen mit einigem Aufwand saniert werden.

Ein Bestandsgebäude erwirbt der Käufer in der Regel so wie gesehen. „In den allermeisten Fällen schließen die Verkäufer die Gewährleistung im notariellen Kaufvertrag aus. Damit soll verhindert werden, dass der Verkäufer nach dem Verkauf für mögliche Mängel haftet“, erklärt Peter Burk vom Institut Bauen und Wohnen in Freiburg. Arglistig verschwiegene Mängel fallen zwar nicht unter den Gewährleistungsausschluss. Aber für den Käufer bleibt ein Risiko.

Ohne ausführliche Besichtigung des Hauses sollte kein Kaufvertrag unterschrieben werden. „Viele Kaufwillige übersehen, dass für die Wahl der Immobilie nicht nur Zimmeranzahl und Lage wichtig sind, sondern auch die Bausubstanz, Konstruktionsart und technische Ausstattung“, so  Burk. Dabei können Mängel erhebliche Mehrkosten durch notwendige Sanierungen verursachen.

„Typische Mängel an älteren Häusern sind Feuchtigkeit, fehlende Bauwerksabdichtung, Holzschäden, defekte Fenster, Mängel in der Dachdeckung sowie Putzschäden“, sagt Ulrich Zink vom Bundesverband Altbausanierung. Er plädiert aber dafür, älteren Häusern eine zweite Chance zu geben. Das sei nicht nur aus wirtschaftlichen Gründen von Vorteil, sondern auch aus ökologischer Sicht. In Zeiten des Klimawandels und der steigenden Energiepreise zeige sich, dass Investitionen in Bestandsgebäude einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten. Wer sie erhält und weiterentwickelt, schont knappe Ressourcen, und Besitzer von Bestandsgebäuden können auch den Wert ihrer Immobilie erhöhen, so Zink.

Im Preisvergleich lässt sich nicht generell sagen, ob neue oder gebrauchte Immobilien besser abschneiden. „Das hängt von der Lage und dem Zustand der Häuser ab“, so Burk. „Ein Verkäufer, der sein gut erhaltenes Eigenheim in einer attraktiven Umgebung auf einem großen Grundstück anbietet, weiß in der Regel auch, was es wert ist.“ Günstiger könne es sein, wenn Immobilien nicht auf der Höhe der Zeit sind und noch saniert werden müssen. „Dann ist der Kaufpreis etwas geringer, dafür braucht man zusätzliches Geld, um die Immobilie fit zu machen.“

Das finanzielle Risiko ist dabei nicht zu unterschätzen, wenn zum Beispiel Schadstoffe oder giftige Chemikalien verbaut wurden. Und das ist oft der Fall.  Burk rät, niemals ein älteres Haus zu kaufen, ohne es zuvor von einem ausgewiesenen unabhängigen Experten prüfen zu lassen. Denn: „Jahrzehntelang wurden Schadstoffe verbaut, die gesundheitsgefährdend sind und der Umwelt schaden. Die müssen raus oder zumindest sicher eingehaust werden, was Arbeitsaufwand und höhere Kosten mit sich bringt.“

Marc Ellinger, Bauherrenberater im VPB und Leiter des Freiburger Regionalbüros des Verbraucherschutzverbands, empfiehlt, das Haus nicht nur auf solche Stoffe untersuchen zu lassen, sondern auch die Kosten für die gesetzlich vorgeschriebene Schadstoffdokumentation und -entsorgung vorab möglichst genau berechnen zu lassen. Nicht selten erweise sich nämlich, dass ein Umbau mit erforderlicher Schadstoffsanierung am Ende teurer werden kann als ein Abriss und Neubau.

Aber nicht nur Schadstoffe können zum Problem werden. „Am schlimmsten sind Feuchtigkeitsschäden, die tief im Mauerwerk oder in der Holzkonstruktion stecken und die Statik gefährden können“, sagt Kodim. „Auch hier droht im schlimmsten Fall der Abriss des Hauses.“ Hinzu kommen ungenügende Wärmedämmung und mangelnder Schallschutz.

Ist das ältere Haus jedoch gut gepflegt und weitgehend in Ordnung, kann es  ein lohnendes Projekt sein, daraus eine komfortable und energieeffiziente Immobilie zu machen. „Zwar sind der Grundriss und die Größe der Räume weitgehend vorgegeben. Aber mit etwas Kreativität lässt sich daraus ein modernes Zuhause gestalten“, so Kodim. Der Vorteil: Die Käufer können gleich nach dem Kauf einziehen und die Immobilie sukzessive modernisieren. Eine lange und ungewisse Bauzeit – wie beim Neubau – fällt weg.

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