Sieben Punkte zur Wohnungsbesichtigung

Die Vermieter möchten die vermietete Wohnung besichtigen? So ohne Weiteres geht das zumeist nicht. Welche Rechte Mieter und Vermieter haben und wann man Nein sagen kann.

An der Wohnungstür klingelt es. Die Vermieterin will die Wohnung besichtigen. Ganz so spontan darf sie das aber nicht. Und sie muss einen triftigen Grund haben, warum sie die vermieteten Räume sehen will. „Reine Neugierde, etwa um zu sehen, wie eine Mietpartei die Wohnung eingerichtet hat, ist kein berechtigter Grund.“ Das stellt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund klar. Sieben Punkte, die Mieter wie Vermieter in Sachen Wohnungsbesichtigung wissen sollten. 

1. Berechtigte Gründe

Oft geht es darum, dass die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll. In solchen Fällen müssen Mieter hinnehmen, dass die Wohnung in ihrer Anwesenheit vom Vermieter und von Kaufinteressenten in Augenschein genommen wird. Ein anderer Grund: „Eine geplante Modernisierung“, sagt Annett Engel-Lindner vom Immobilienverband Deutschland. Oder aber Vermieter wollen sich mit Blick auf eine anstehende Neuvermietung ein Bild von dem Objekt machen. Ebenfalls berechtigte Gründe: Vermieter möchten die Mietsache aufgrund von Mängeln, die Mieter angezeigt haben, inspizieren. Oder sie haben den begründeten Verdacht, dass eine Mietpartei ihren Sorgfaltspflichten nicht genügend nachkommt. Etwa, wenn von der Wohnung ein andauernder übler Geruch ausgeht. Oder wenn der Verdacht besteht, dass die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart privat, sondern gewerblich genutzt wird.

2. Terminankündigung

Laut Rechtsprechung ist lediglich Voraussetzung, dass Vermieter den Termin rechtzeitig im Voraus ankündigen. „Eine übliche Ankündigungsfrist liegt bei ein bis zwei Wochen“, so Engel-Lindner. In dringenden Fällen, etwa bei nötigen Reparaturen, kann die Ankündigung auch mal 48 Stunden vorher oder sogar ad hoc erfolgen. 

3. Wohnungsbesichtigung ohne Mieterzustimmung

Wenn Vermieter ohne Zustimmung der Mietpartei, zum Beispiel in deren Abwesenheit, die Wohnung besichtigen, begehen sie Hausfriedensbruch. Das kann, wenn sich ein solcher Hausfriedensbruch nachweisen lässt, mit einer Freiheitsstrafe von einem Jahr oder mit einer Geldstrafe geahndet werden.

4. Zustand und Zugänglichkeit

Geht es um einen vom Mieter angezeigten Schaden, sollten die Räume zugänglich sein, die von dem Schaden betroffen sind. „Nicht betroffene Räume müssen dann nicht zugänglich sein“, sagt Hartmann. Steht indes eine Neuvermietung oder ein Verkauf der Wohnung an, müssen bei einer Besichtigung alle Räume zugänglich sein. Aufgeräumt muss es nicht zwingend sein, aber: „Ein Raum darf auch nicht etwa mit Möbeln zugestellt sein, dass eine Besichtigung nicht möglich ist“, sagt Hartmann. Und: „Die Wohnung sollte so aufgeräumt sein, dass die Besichtigung ohne Hindernisse oder Stolperfallen erfolgen kann“, sagt Engel-Lindner.

5. Besichtigungsdauer

Die Dauer hängt vom Einzelfall ab. Soll die Wohnung oder das Haus verkauft werden, darf eine Besichtigung durchaus 30 bis 45 Minuten dauern, erklärt Hartmann. Bei angezeigten Mängeln oder im Fall einer geplanten Modernisierung kann die Besichtigung oft schneller erfolgen.

6. Wenn Vermieter Dritte mit der Besichtigung beauftragen

Meist haben Vermieter das Recht, Dritte mit der Besichtigung zu beauftragen. „Dabei kann es sich um Immobilienmakler oder Handwerker handeln“, sagt Engel-Lindner. Das bietet sich vor allem an, wenn Vermieter selbst nicht in der Lage sind, die Besichtigung persönlich durchzuführen, oder wenn professionelle Hilfe etwa bei der Vermietung oder dem Verkauf nötig ist.

7. Wann Mieter verweigern können

Die Besichtigung können Mieter nicht nur dann verweigern, wenn Vermieter spontan und ohne triftigen Grund vorbeikommen. Den Zutritt können sie auch verweigern, wenn die Besichtigung unangemessen häufig erfolgt – etwa mehrfach wöchentlich oder regelmäßig monatlich. Zu einer Wohnungsbesichtigung zu unangemessenen Zeiten können Mieter auch Nein sagen. Das sei nachts oder bei Krankheit des Mieters der Fall, so Engel-Lindner. Die Ausnahme: Wenn ein Notfall wie ein Wasserrohrbruch in der darüberliegenden Wohnung vorliegt.