Immobilienverrentung als Option fürs Alter

Wenn die Immobilie abbezahlt, aber das Geld im Alter rar ist, könnte es eine Möglichkeit sein, die Immobilie zu liquidieren – diese Optionen gibt’s.

Die Immobilienverrentung wird von Investoren, Geldinstituten, Versicherungen und Stiftungen angeboten. Oft sollen die Hausbesitzer dafür ein Mindestalter von 65 bis 70 Jahren haben, sagt Thomas Mai, Finanzberater bei der Verbraucherzentrale. Daneben fließen Lage, Ausstattung, energetischer Zustand sowie vereinbarte Wohn- und Nutzungsrechte in die Kalkulation ein. Das Wohnrecht mindert den Marktwert der Immobilie entsprechend, so Rechtsanwältin Janine Hardi von einem auf Verrentung spezialisierten Beratungsunternehmen. Nach Schätzungen können Beträge zwischen 20 und 60 Prozent des Marktwerts des Eigenheims herauskommen. Heruntergebrochen auf den Monat stehen ein paar hundert Euro im Raum. Zur Auswahl stehen folgende Verrentungsmodelle:

Leibrente

Voraussetzung ist der Verkauf des Eigenheims an einen Investor oder einen privaten Interessenten. Verkäufer erhalten Wohnrecht und monatlich eine festgelegte Summe. Manchmal gibt es zusätzlich eine Einmalzahlung. Lebenslange Leibrenten dürfen nur zwischen Privatleuten vereinbart werden. Professionelle Anbieter sind auf zeitlich befristete Zahlungen, etwa zehn Jahre, beschränkt, weil ihnen sonst Probleme mit der Finanzaufsicht Bafin drohen.

Der Vorteil der Leibrente liegt im Wohnrecht. Es wird ins Grundbuch eingetragen, um den Verbleib in den eigenen vier Wänden abzusichern. Mit der Monatsrate lassen sich kleinere Engpässe schließen oder Wünsche erfüllen. Dass die Ex-Eigentümer die Immobilie zwar weiterhin bewohnen, aber nicht vermieten dürfen, gehört ebenso zu den Nachteilen wie ein hohes Mindestalter, das Anbieter beim Leibrentenvertrag voraussetzen. Manche bieten ihn erst für Menschen ab 80 Jahren an. Die Einmalzahlungen bewegen sich oft nur um die 20 Prozent des Marktwerts der Immobilie.

Nießbrauch

Hier trennen sich Rentner gegen eine Einmalzahlung von den eigenen vier Wänden, können aber nicht nur wohnen bleiben, sondern sogar vermieten und diese Einnahme behalten; das ist ein Vorteil des Nießbrauchs. So können Ex-Eigentümer etwa ins Pflegeheim oder in den Süden ziehen, in der Zeit das Familienheim vermieten und diese Einnahme über den Verkaufspreis hinaus generieren, so Hardi.  Nießbrauch ist umfassender als Wohnrecht, das mindert den Auszahlungsbetrag.  Trotzdem bleibt die Instandhaltung meist am Verkäufer hängen. „Wer sich selbst kümmern will, nutzt den Nießbrauch. Wer das nicht mehr schafft, wählt das Wohnrecht“, sagt Hardi.

Verkaufen und zurückmieten

„Der Mietvertrag wird zusammen mit dem Kaufvertrag geschlossen“, sagt Hardi. Miethöhe und Mietdauer beeinflussen den Verkaufserlös. Preisabschläge sind üblich. Aber man muss nicht ausziehen und hat trotzdem mehr auf dem Konto. Beim Rückmietvertrag sollte darauf geachtet werden, dass neue Eigentümer und eventuelle Nachfolger auf ordentliche Kündigungen verzichten, um Senioren das Wohnen in vertrauter Umgebung zu gewährleisten, rät die Zeitschrift Finanztest. Außerdem sollte eine stabile Miete vereinbart werden, damit Erhöhungen den finanziellen Spielraum nicht einengen. Bleibt die Miete offen, droht der Auszug.

Teilverkauf

Er ist eine Mischung aus dem Verkauf der Immobilie und dem Erhalt des Eigentums. Senioren behalten einen Teil ihres Objekts. Den anderen Teil überlassen sie einem Investor.

Es gibt sofort Geld. Wie viel Kapital Besitzer „verflüssigen“, richtet sich in der Regel nach ihrem Finanzwunsch. Das ganze Haus können sie weiterhin bewohnen und wirtschaftlich nutzen. Im Gegenzug ist ein monatliches Nutzungsentgelt fällig – zu zahlen an den Investor. Finanztest moniert, dass diese Gebühr variabel gestaltet sein und folglich stetig steigen kann. Am Ende würde die Kasse dann mehr be- als entlastet. Kann sich jemand die Gebühr nicht mehr leisten, muss er raus aus dem Haus.

Kredite

Banken und Versicherungen bieten tilgungsfreie Darlehen auf unbelastete Immobilien an. Für diese Option zahlt man monatlich Zinsen. Abgelöst wird der Kredit durch Verkauf bei Auszug oder Tod des Eigentümers. Ein Haken an dieser Art der Immoverrentung ist, dass es sie auch mit variablem Zinssatz geben kann. „Steigen die Zinsen, kann die monatliche Belastung wachsen“, sagt Thomas Mai.

Der Vorteil: Das Geld ist nicht zweckgebunden. Senioren können es ausgeben, wofür sie wollen. Es gibt schätzungsweise 50 Prozent des Immobilienwerts.

Einzelfall entscheidet

Welches Modell letztlich passt, hängt stark vom Einzelfall ab. Der aber macht einen Vergleich der Konditionen schwierig.  Hardi empfehlt erstens, immer zu analysieren, welchen Geldbedarf die Verrentung decken soll. Zweitens neutralen Rat einzuholen, bevor Senioren mit einem Anbieter ins Geschäft kommen. Und drittens, sich ausreichend Zeit zur Prüfung der Unterlagen zu nehmen.